Wer einen Mietvertrag über Wohnraum abschließt, der darf grundsätzlich die angemieteten Räume nur zu Wohnzwecken und nicht gewerblich oder beruflich nutzen. Man spricht dabei häufig von einem „vertragsgemäßen Gebrauch“. Dieses Merkmal wurde jedoch von der Rechtsprechung dem Wandel der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der technischen Entwicklung angepasst. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) hierzu in einem Grundsatzurteil aus dem Jahre 2009 Stellung bezogen.
In diesem Urteil heißt es: „Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden.“ Das heißt im Umkehrschluss, dass bei der Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend vereinbart wird, dass auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst wird – allerdings nur, solange es sich lediglich um eine berufliche oder gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt und keine Einwirkung auf die Mietsache hat. Als Beispiele für diese Tätigkeiten führt der BGH die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, Telearbeit (also Arbeit im Home-Office) eines Angestellten sowie die schriftstellerischen Tätigkeiten eines Autors an.

Schwierig wird es hingegen, wenn Angestellte des Mieters mit in der Wohnung arbeiten oder ein regelmäßiger Kundenverkehr stattfindet. Spätestens dann nämlich treten die geschäftlichen Aktivitäten auch nach außen in Erscheinung und der Vermieter kann den Mieter bei fehlender Erlaubnis auf Grund einer vertragswidrigen Nutzung der Mietwohnung abmahnen und im schlimmsten Fall sogar das Mietverhältnis kündigen. Und so stellte sich der BGH in den vergangenen Jahren in zwei aktuellen Klagen auf die Seite des Vermieters und bestätigte höchstrichterlich die Kündigung eines Immobilienmaklers, der in seiner Zweizimmerwohnung auch Mitarbeiter beschäftigte, sowie die Räumungsklage gegen einen Gitarrenlehrer, der an drei Tagen in der Woche zwölf Schülern Gitarrenunterricht gab.

Vor Aufnahme einer solchen Tätigkeit empfiehlt es sich also, eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.